Межевание земельных участков, при каких сделках оно необходимо и каково его юридическое значение  

Любая сделка с недвижимостью, к коей относятся и земельные участки, обязательно предполагает юридическую чистоту. Только при таком из условий в дальнейшем после купли-продажи участка можно избежать различных споров и разногласий. Ни один опытный юрист не станет заниматься юридическим сопровождением сделки, если объект, выставляемый на продажу, в данном случае участок, не прошел предварительную процедуру межевания.

Межевание, или исполнительная съемка, является той технико-юридической процедурой, на основании результатов которой возможно точно установить конкретные границы земли. Если перед продажей границы земельного участка не будут определены точно, тогда новый владелец рискует столкнуться с серьезными проблемами. По своей сути межевание земли является инженерным и в какой-то мере геодезическим процессом. Однако юридическая его предпосылка позволяет не только установить, но также закрепить на будущее границы земельной территории. На основе результатов межевания всегда возможно найти точное месторасположение участка и определить его общую площадь. В нашей стране с процедурой межевания земли тесно связан изданный в две тысяча седьмом году закон, определяющий базовые основы и положения относительно кадастра недвижимости. Согласно этому закону, межевание земли не является обязательной процедурой для возможности совершения сделок с земельными участками.

Но так было не всегда. И раньше без предварительного межевания участок невозможно было купить или продать. Да и современный опыт реализации, покупки и совершения иных сделок с землей показывает, что процедура межевания прямо необходима. Кадастровый паспорт на земельный участок почти всегда сопровождается приложением в виде карты-схемы земли, на которой указаны границы, площадь и точное расположение участка. Без проведения межевания очень сложно поставить участок на кадастровый учет, а также совершить с землей разные сделки, определенные гражданско-правовым законодательством. И это обязательно следует учитывать. Более того, как показывает практика, межевание в ряде случаев и вовсе является необходимым. Например, если с землей будет совершаться сделка дарения, мены, купли-продажи, либо она будет сдана в аренду. Если кадастровый паспорт на участок содержит формулировку, что площадь земли ориентировочная, то это уже становится предпосылкой для возникновения разных споров, что станет просто обременением для будущего владельца. Ведь фактическая площадь может быть не идентичной той, что указана в кадастровом паспорте. Кроме того, не редки те случаи, когда конфигурация земельного участка в будущем существенно изменяется, или происходит заступ на соседскую земельную территорию.

Межевание земли обязательно нужно провести и тогда, когда нужно оформить права собственности на участок. Также эта процедура обязательна, если несколько земельных участков объединяются между собой, или один из них делится на несколько составляющих. Выделение или объединение в один нескольких участков, как юридические процедуры, не мыслимы без результатов межевания. Межевание нужно также в тех случаях, когда меняются границы участка. К примеру, если сокращается площадь земли, или же она, наоборот, увеличивается. Часто в юридических сделках с землей есть необходимость вынести границы участков в натуре, то есть непосредственно на местности установить такие границы. Для этого предварительно требуется провести межевание. Сделанные в результате его межевые знаки и будут ориентиром для границ в «натуральном» виде. Межевание облегчает и разрешение разных земельных споров. Почти всегда, если спор относительно земли разрешается в суде, то суд назначает экспертизу, основанную как раз на процедуре межевания.

Не смотря на то, что межевание не относится к обязательным мероприятиям, есть случаи, когда наличие его результатов будет полезным и желательным. Так, если процедура наследования имущества после умершего между несколькими наследниками будет осложняться разделом, то это всегда сопровождается выделением долей. Выделять доли земельного участка часто приходится, если наследники не пришли к компромиссу относительно порядка использования такого имущества. А если же кто-то из них в последствии захочет продать имеющуюся у него долю на участок, то межевание должно быть проведено в обязательном порядке. При помощи межевания можно на вполне законных основаниях и совершенно безплатно немного увеличить площадь земли в рамках установленных нормативов. Безусловно, это возможно сделать лишь при наличии свободной земли. Как правило, в рамках такого увеличения земельной площади, которое часто именуется в юридической практике прирезкой, участок становится большим по размеру не более, чем на шесть соток. Однако в земельном законодательстве сказано, что если органы местной власти такую норму точно не определили, тогда при помощи прирезки разрешается увеличить площадь земли на норму, не превышающую десять процентов той площади, которая уже приписана участку.

Наличие результатов межевания существенно облегчает разрешение разных конфликтов, связанных с землей. Ведь часто бывает так, что земельные участки практически не используются владельцем довольно длительное время. А у соседей может появиться искушение причислить себе неиспользуемую по факту площадь. Если же у владельца на руках есть межевой план, предполагающий точное указание земельных границ, то легко доказать нерадивым соседям их неправоту. Также на основе межевого плана очень легко легко возвратить исходные границы участка. «Межевые войны», как называют юристы споры относительно границ земельных участков, отнюдь не редкость в наше время. И победителями из них практически всегда выходят те правообладатели земли, на руках у которых имеются результаты межевания. Межевание принадлежащего вам участка настоятельно рекомендуется произвести, если в вашем районе началась генеральная застройка. При наличии у вас межевого плана городские или районные архитекторы уже не смогут занять вашу землю строящимися объектами.

Помимо описанных случаев, межевание потребуется и при освоении ранее не освоенных участков. Это особенно характерно для садоводческих товариществ. Также межевание целесообразно сделать, если участком вы пользуетесь довольно давно и планируете на нем начать дорогостоящее строительство. При наличии межевого плана вы обретете определенную гарантию против того, чтобы соседи не стали "захватывать" часть вашей земли. Да и сами вы будете уверены в том, что построенные объекты в итоге не окажутся в «чужих» границах. Это обстоятельство дополняется тем, что регистрация строения в виде дома или иных построек всегда требует точного определения границ земельного участка. Ведь без них невозможно соблюсти все строительные нормативы. С помощью процедуры межевания возможно узаконить границы и тех участков, которые имеют неправильную форму или сложную конфигурацию.

В целом, если границы земельного участка установлены в рамках межевого плана, то продать его будет гораздо проще. Потенциальные покупатели уже могут не опасаться за то, что границы участка в будущем изменятся. Чтобы провести межевание земли, нужно обратиться в проектно-изыскательское подразделение. Но согласно закону, межевание земель могут проводить помимо этих подразделений также физические или юридические лица, у которых в наличии есть лицензия, дающая право осуществлять картографическую и геодезическую деятельность. Чаще всего, их именуют кадастровыми инженерами.